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LA SURÉLÉVATION EN COPROPRIÉTÉ : LE FAIRE TOUT SEUL OU PAR UN PROMOTEUR ?

A l’heure où trouver un logement dans les grandes villes ressemble au parcours du combattant, il est nécessaire de créer davantage de logements. Mais comment faire quand dans ces mêmes villes, l’espace est saturé? Prenons l’exemple de Paris : Anne Hidalgo s’est engagée à créer 10 000 logements/ an pendant son mandat. Or Paris est déjà la ville la plus dense d’Europe et il n’y a pas suffisamment d’espace au sol pour densifier la ville de manière significative. Une solution efficace et innovante existe: la surélévation. Et notamment, la surélévation en copropriété.

La surélévation en copropriété: des avantages partagés

La surélévation consiste à élever un bâtiment existant d’un ou plusieurs niveaux, sans modifier son emprise au sol.  Elle permet alors de créer de nouveaux espaces et notamment des logements sur les toits. De récentes réglementations ont d’ailleurs permis de remettre la surélévation sur le devant de la scène. C’est en effet un excellent moyens d’éviter l’extension périphérique des villes et de permettre aux collectivités de remplir leurs objectifs en matière de construction de logements. Mais la surélévation c’est aussi une merveilleuse opportunité pour la copropriété d’obtenir une nouvelle source de revenu. En effet, elle peut tirer profit de la valorisation de son foncier aérien inexploité pour construire de nouveaux logements.

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Paris, ville la plus dense d’Europe

Mais comment réaliser cette opération ? Seul ou avec un professionnel ? Deux possibilités s’offrent à vous, avec chacune des points forts et des points faibles. Pas sûr de la marche à suivre ? Pas de panique on vous explique tout.

La surélévation en auto-promotion

La première possibilité est d’accomplir votre surélévation en copropriété par vos propres moyens, seul et sans l’aide de professionnels de la construction. Vous profitez alors d’un gain d’argent plus important, en évitant les intermédiaires et les coûts qu’ils peuvent engendrer. Votre copropriété est alors seule responsable de ses choix et obtient, à la fin des travaux, une plus-value conséquente.

 

Cependant, il faut garder à l’esprit qu’entreprendre ce genre de réalisation seul présente quelques inconvénients. En effet, alors que vous vous réjouissez à l’idée d’une coquette somme à la clé de l’opération, il ne faut pas oublier de peser les risques mis en jeu. La contrainte du temps, la complexité du processus à mener à bien, mais aussi les (courantes et bien connues) difficultés de s’accorder entre copropriétaires peuvent représenter un obstacle au succès de votre projet.

Sans oublier le risque principal : celui de perdre tout l’argent investi dès le début du projet. En effet, il vous faudra très tôt financer certaines dépenses : architecte, bureaux d’études structure, sondages géotechniques etc… et tout cela avant même d’avoir déposé votre permis de construire. Une structure à renforcer, un sous-sol à consolider ou un projet rejeté par l’urbanisme voire par les architectes du bâtiment de France mettront en péril l’aboutissement de votre projet. On comprend aisément que si le gain est important, le risque l’est tout autant.

Vendre vos droits à construire à un promoteur

La deuxième possibilité est de céder vos droits à construire à un promoteur pour réaliser votre surélévation en copropriété. Si vous n’avez pas l’âme d’un constructeur ou que vous ne vous sentez pas les épaules pour porter ce projet, faîtes appel à un promoteur. Il gérera alors ces contraintes à votre place. En tant que professionnel, il vous garantira une surélévation sans tracas et dans la plus grande sérénité. Il est en effet responsable du projet qu’il porte. Par conséquent, il étudiera minutieusement chaque détail du projet afin de s’assurer de sa qualité pour prétendre à toutes les assurances et garanties nécessaires à sa réalisation.

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Par ailleurs, opter pour un promoteur est un excellent moyen pour la copropriété de dégager des fonds sereinement. Le promoteur valorisera alors le foncier et vous fera une offre de rachat en fonction de la surface constructible. Cette opération pourrait alors donner à la copropriété la possibilité de financer des travaux onéreux. Ce pourrait ainsi être l’occasion pour elle de réfléchir à une rénovation énergétique de tout l’immeuble.

Ainsi, le promoteur vous apportera un projet clé en main et portera lui-même les risques associés au projet, tout cela en vous assurant une somme d’argent confortable.

Alors on choisit quoi finalement ?

Ainsi, il parait assez évident que passer par un professionnel offre plus de confort et de garantie. Toutefois ce n’est pas l’unique solution à votre portée pour mener à bien un projet de surélévation en copropriété.

Finalement, la question décisive sera celle de l’ampleur du projet et de la destination des nouveaux logements créés. Si l’objectif est d’agrandir un logement actuel (son propriétaire pourra alors monter l’opération) ou si la surface à créer est réduite, nous vous conseillons alors de porter le projet vous-même en vous entourant d’un bon architecte.

Si la surélévation est d’une plus grande ampleur, il paraît alors préférable de faire appel à un promoteur. Il agira en véritable chef d’orchestre avec l’objectif de faire aboutir le projet. Sachez toutefois que si vous tenez vraiment réaliser par vous-même un tel projet, il est vivement recommandé voire indispensable de passer par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Ce dernier vous accompagnera et coordonnera le projet, sera en charge des obligations administratives (dépôt du permis de construire). Ce qui signifie plus de confort et de sérénité pour la copropriété même si cela ne vous libérera pas du risque financier.

Crédit photo mise en avant: METSÄ WOOD

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