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SURÉLÉVATION, COMMENT SAVOIR SI C’EST POSSIBLE ?

Pratique courante au XIXème siècle, la surélévation fait son retour à Paris et dans les villes où le prix du mètre carré atteint des sommets et où l’offre en logements est faible. Pour agrandir son logement ou comme projet commun de plusieurs copropriétaires, la surélévation est attirante. Attention toutefois aux écueils lors de son élaboration ! Suivez notre guide pour savoir comment vous y prendre et connaître les étapes essentielles.

Les études préliminaires de la surélévation (PLU)

Avant toute chose, pour un projet de construction, l’une des premières choses à faire est de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il est souvent disponible sur le site internet des mairies. Le PLU énumère toutes les règles qui sont en rapport avec la construction neuve ou la rénovation. Ainsi vous saurez si votre projet est de base envisageable ou non. Il est important de regarder la hauteur maximale constructible dans votre zone. Si votre immeuble l’atteint déjà, votre projet est d’ores et déjà irréalisable. Il y a également d’autres règles qu’il convient d’étudier : comme le recul à respecter par rapport à la rue, pour laisser passer la lumière jusqu’au sol. Assez souvent le PLU impose certains matériaux et/ou couleurs en façades ou en toiture. Un architecte peut effectuer ce travail. Nous vous conseillons d’ailleurs d’en consulter un rapidement pour s’assurer des possibilités.

Des plateformes comme Bam – Because architecture matters – peuvent vous aider à trouver le bon architecte pour votre projet.

 

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Dent creuse Paris
Crédit : Benjamin Fleury architecte

Consulter un architecte pour votre projet de surélévation

Consulter un architecte facilitera grandement vos démarches. Il saura faire les études de faisabilité (vis-à-vis du PLU et autres) à votre place et vous conseillera dans votre projet. L’architecte pourra jongler entre les contraintes techniques et administratives et vos doléances vis-à-vis de votre future surélévation, pour vous proposer la solution la plus adéquate. Il pourra aussi superviser le chantier pour s’assurer que tous les plans dessinés en amont seront respectés. Vous aurez ainsi plus de chances d’obtenir le projet désiré.

Étude de sol et de fondations

Il ne faut pas oublier que créer un étage supplémentaire n’est pas anodin pour un immeuble existant. Cela crée des surcharges de poids conséquentes sur une structure existante qui n’a pas été construite pour cela à la base.

Pour éviter que des complications n’apparaissent comme des déformations de structure, des fissures voire pire, l’effondrement du bâti, il est encore une fois préférable de se faire accompagner par un architecte. Il pourra mandater un bureau d’études qui fera un audit de l’immeuble pour évaluer la solidité des fondations, des murs porteurs existants. Il pourra voir aussi si la qualité des sols qui supportent l’immeuble permet une surcharge supplémentaire. L’étude des sous-sols est une étape bien souvent indispensable à Paris notamment pour les immeubles situés en zone de Carrières, et ce n’est pas ce qui manque ! Mais pas de panique, carrières ne rime pas forcément avec fin d’un projet et des solutions existent.

 

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Crédit: Julien Lanoo Photographs. Nicolas Hugoo Architecture

Définir l’ampleur du projet et son objectif

Se renseigner et se décider pour une surélévation peut être soit pour un usage personnel, soit dans une logique de création et de revente des biens soit dans une optique de vente de droits à construire à un tiers. Selon l’ampleur du projet, la démarche sera différente.

Opter pour la surélévation avec l’idée d’agrandir son logement comporte de nombreux avantages par rapport à l’achat d’un nouveau logement. Cette option est souvent moins chère que l’acquisition de nouveaux mètres carrés. Une surélévation s’élève à environ à 3500 à 4500€ TTC/m² vs des prix atteignant facilement les 10 000€/m² à Paris. Cela évite de déménager d’immeuble, de quartier et de changer ses habitudes finalement. Il ne faudra cependant pas oublier d’inclure le prix du rachat des droits à construire si vous vivez en copropriété (on vous explique plus loin). Evidemment, la surélévation pour un usage personnel est souvent privilégiée lorsque la surface constructible est faible.

La surélévation peut aussi devenir un projet commun à l’ensemble des copropriétaires.  Elle peut permettre de dégager des fonds pour financer des travaux par exemple ; notamment lorsque la surface constructible est importante. Dans ce cas-là, 2 possibilités : le faire par vous-même ou faire appel à un professionnel tel qu’un promoteur. Chacune de ces possibilités présente ses avantages et ses inconvénients et il conviendra de faire le point sur les risques que la copropriété est prête à supporter (montage financier, assurance, recherche de prestataires etc…) et sur la motivation de ses membres à porter le projet.

Vote du projet en AG

Dans tous les cas, l’ensemble des copropriétaires devra s’exprimer sur le projet par un vote . L’acquéreur présentera alors un dossier complet lors d’une Assemblée Générale. Il exposera alors la faisabilité technique et administrative du projet. La décision de la vente des droits à surélever moyennant une somme fixée est alors soumise au vote des copropriétaires. La décision est prise à la double majorité (article 26, soit les 2/3 des voix). Cependant, la majorité de l’article 25 (51% des voix) est requise lorsque immeuble est situé en zone de préemption urbaine .

Voir Article 35 de la loi du 10 juillet 1965 modifié le 24 mars 2014 (loi Alur)

Dépôt du permis de construire de surélévation

Une fois le projet voté, l’acquéreur déposera une demande de permis de construire. Le service d’urbanisme instruira alors la demande. Le dossier devra comporter entre autres: un plan de situation cadastral, un plan de masse du projet, une coupe du terrain, les façades, une insertion de la surélévation ou encore une notice paysagère décrivant le projet. Les architectes du bâtiment de France devront également donner leur accord, en fonction de la situation de l’immeuble.

Démarrage des travaux

Voici la dernière étape avant de voir la concrétisation de votre projet de surélévation. Une fois le permis purgé de tout recours, le chantier pourra alors commencer. Il faudra alors prévoir entre 1 et 2 mois pour le gros-œuvre et 6 à 8 mois pour la partie second-œuvre. Tout dépendra du mode constructif choisi.

 

 

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Chantier de surélévation
Crédit: Gillot+Givry

Crédit photo mise en avant: Agence Matesco Architecture

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